Топ-5 семейных споров: как правильно делить акции и недвижимость

Конфликт на почве наследства стал одним из классических сюжетов в литературе и кино, ведь они часто случаются в реальной жизни.

Почему происходят наследственные споры, какие мотивы у их участников и как, в конце концов, научиться жить дружно? Руководитель компании «3В Консалтинг» Виктор Вяткин проанализировал реальные кейсы и предлагает несколько вариантов разрешения конфликтов вокруг наследства

Топ-5 семейных споров: как правильно делить акции и недвижимость Ryan Stefan/Unsplash

На основе 12-летней практики работы с наследствами, включающей десятки судебных споров, юристы компании «3В Консалтинг» выделили четыре основных фактора возникновения конфликтов из-за наследства: 1) отсутствие в семье технологии разрешения конфликтов, 2) внутреннее ощущение несправедливости у участников конфликта, 3) экономический мотив и 4) банальное желание навредить. Деструктивное поведение, конечно, зависит от воспитания, но остальным можно управлять. Как?

Учитесь договариваться. Не доверяйте делить ваше наследство государству. Составьте справедливое завещание. Разъясните наследникам свою волю и обсудите ее с ними. Обратите внимание на факторы риска. Следуя этим советам, вы избежите конфликтов и обеспечите согласие между наследниками. А теперь по порядку:  

Учитесь договариваться

Практически любое противоречие можно уладить, если семья владеет технологией разрешения конфликтов, которая работает и в отсутствие главы семьи.

Представим семью, которая управляется «авторитарно», то есть все решения принимает один человек. Он же контролирует их исполнение, играет роль арбитра. Остальные члены семьи спрашивают его, как надо.

Допустим, это отец. И вот он умер, и конструкция осталась без опоры. 

Психологи говорят: чтобы выработать привычку, нужно повторить какое-либо действие 21 раз.Чтобы научиться договариваться, сторонам, имеющим противоречия, нужно научиться управлять эмоциями, отделив их от процессов принятия и выполнения решений. Но 21 попытки при разделе наследства нет. У каждого свои интересы, и договариваться нужно уже сейчас. Поэтому конфликт практически неизбежен.

Обратный пример — семья с «демократической» формой правления. Там решения обсуждаются, о них спорят, договариваются, а потом исполняют, если такова общая воля. Конечно, на принятие решений уходит больше времени.

Возможно, большинство проголосует не за самый эффективный вариант. Но такая система устойчива к потере одного, пусть даже самого авторитетного, ее элемента.

Папа умер, а решения продолжают приниматься и, что самое главное, исполняться.  

То есть навык разрешения конфликтов — это эффективная прививка от спора по поводу наследства. Она сработает, даже если глава семьи о своем наследстве не задумывался.

Не доверяйте государству делить ваше наследство

Гражданский кодекс предусматривает, что половина совместно нажитого имущества будет выделена супругу, а остальное в равных долях распределено между всеми наследниками (тот же супруг, дети и родители наследодателя). При этом они получат равные доли в праве на каждую неделимую вещь: например, дом, автомобиль, яхту.  

Совместное распоряжение активами — это испытание для семьи. События могут развиваться двумя путями.

— Наследники могут обменяться долями, чтобы у каждого образовались активы, которыми он владеет единолично. Если вещи неравноценны, разница может быть компенсирована деньгами. 

— Они могут научиться пользоваться и распоряжаться наследством сообща. И если недвижимость вряд ли сильно пострадает, пока новые совладельцы пытаются найти устраивающее всех решение, то для бизнеса такое испытание может закончиться плачевно. «Незачем сажать их в одну лодку» — такой совет про наследников дает обладатель четвертого по величине капитала в мире Уоррен Баффет. 

Если глава семьи не выразил свою волю, это создает почву для конфликтов. Отсутствие общего видения того, как должен происходить обмен активами либо совместное управление ими, — это весьма вероятный сценарий.

При отсутствии в семье культуры и технологии разрешения конфликтов вполне вероятен перенос спора в юридическую плоскость. При этом для инициатора решение о начале конфликта не будет иметь негативной эмоциональной окраски, его вряд ли будет сильно грызть совесть.

Он просто борется за свои права против равных ему по статусу других наследников.

Составьте справедливое завещание

Можно последовать приведенному выше совету Баффета и лишить наследственный конфликт одной из причин возникновения. Для этого главе семьи просто нужно составить список имеющихся активов и против каждого из них указать, кому он хочет его оставить. А затем изложить эту волю в юридически значимом документе — завещании, оформленном у нотариуса. 

Конечно, возникнет вопрос: а как, собственно, делить наследство? Ведь собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Чтобы принять справедливое решение, необходимо понять, какой принцип раздела считается справедливым в вашей семье.

Модели могут быть следующими:

Имущественное равенство. В этой модели все входящее в наследство имущество оценивается, и наследники получают разные наборы активов, одинаковые по общей стоимости. При этом доли в наследстве также могут быть скорректированы, исходя из помощи, которую оказывал наследникам глава семьи при жизни (прижизненное дарение активов или участие в расходах наследника). 

Конечно, не всегда можно ровно разделить имущество. Например, у вас есть дорогая квартира и небольшой вклад в банке. В таком случае можно сбалансировать доли, например, указав наследника вклада выгодоприобретателем в полисе накопительного страхования жизни.

Защита слабого. Некоторые предпочитают бóльшую долю наследства завещать менее удачливому наследнику, полагаясь на ощущение, что сильный и так себя обеспечит. 

Наследство как мотивация (Dead Hand Control). Доли в наследстве могут быть определены, исходя из выполнения наследниками условий, сформулированных главой семьи.

Критерием может быть количество детей, уровень образования, карьерные достижения и т. п.

При этом важно принять во внимание равенство возможностей (оплата образования, способность к деторождению), иначе система мотивации рискует превратиться в систему дискриминации. 

Необходимо уточнить, что российское право позволяет как устанавливать правила раздела наследства по критериям, достигнутым наследниками к моменту смерти наследодателя, так и определять платежи, получаемые из наследства на протяжении длительного времени (например, путем установления в завещании обязанности для одного из наследников содержать другого или создания наследственного фонда). 

Завещание может оспариваться наследниками, если они считают его условия несправедливыми или невыгодными для себя. Вероятность признания завещания недействительным существенно снижается, если делом занимаются специализирующиеся на наследственном праве юрист и нотариус.

Например, если наследодатель пожилого возраста или болен онкологическим заболеванием, они посоветуют ему предварительно пройти психолого-психиатрическую экспертизу и подписывать завещание при свидетелях. Это уменьшает вероятность того, что недовольный наследник пойдет на судебные расходы.

Кроме того, при наличии завещания для наследника возрастает моральная цена эскалации конфликта, то есть ему придется идти против явно выраженной воли главы семьи.

Разъясните свою волю

Существенно снизить вероятность конфликта можно, донеся до наследников мотивы решения главы семьи. Если мотивы понятны, решение кажется более справедливым.  

Например, папа оставил младшему сыну кота и сапоги, а старшему — квартиру и машину. Почему? Потому что младшему он всю жизнь помогал, оплачивал его ипотеку. А старшему нет. Значит, младший свое уже получил. Если папа этого не разъяснил, младшему покажется, что это несправедливо, потому что кот и сапоги — маловато. Вдруг он забудет про папину помощь или не знал, что только ему помогали?

Разъяснить мотивы раздела можно заочно в завещании либо при жизни рассказать о своем решении наследникам. Разговор на тему наследства может перенести конфликт из будущего, где наследодателя уже нет, в сегодняшний день, когда спор будет происходить с его участием. Такая ситуация может быть некомфортна. В чем же выгода форсирования ситуации?

Тот же Баффет в ответ на этот вопрос сказал, что не стал бы вводить завещание в силу, не выслушав мнения детей: «Им нужно решить для себя две вещи: во-первых, понимают ли они свои обязанности, а во-вторых, считают ли они условия завещания справедливыми». 

При этом, возможно, решение главы семьи не будет воспринято в штыки, даже если информация, на первый взгляд, окажется не очень благоприятной для наследников. Вот что рассказывает об этом в своей книге основатель компании «Технониколь» Игорь Рыбаков, который решил не оставлять миллиардного состояния четверым детям: 

«Если честно, я очень боялся того разговора на семейном совете. Переживал: как дети отнесутся к нашему решению? Сколько раз мы с [женой] Катей пытались спрогнозировать их реакцию, плодя домыслы, как показала жизнь, лишенные почвы! Все наши предположения оказались неверны. И в целом, и в частностях. Ничего не совпало. Вообще ничего.

Дети внимательно нас выслушали. Несколько раз переспросили: “Это не шутка? Вы точно так решили?” Были ли они удивлены? Да. Расстроились ли? Точно нет. Они только хотели убедиться в том, что это не фейк, не прикол. А в результате — поняли нас, согласились и приняли это решение».

Как владельцу состояния неизвестна реакция детей на его решение о разделе, так и наследникам неизвестны мысли главы семьи по поводу наследства.

Согласно исследованию «Инвестиционные предпочтения российских владельцев капитала» (Центр управления благосостоянием и филантропии Сколково, 2017), лишь менее 10% родителей в конечном итоге планирует передать бизнес детям, тогда как ожидают получить бизнес родителей в управление более 80% опрошенных представителей второго поколения. Разрыв в 70% говорит о том, что без диалога отцы и дети не имеют шансов понять друг друга.  

Отсутствие информации по важному имущественному вопросу влечет тревогу и неопределенность. Если наследники заранее узнали решение и его мотивы, у них будет время принять его.

Обсудите это с наследниками

Как еще можно усилить ощущение наследников о справедливости решения? Дать им возможность участвовать в принятии этого решения.

Глава семьи может сообщить о принципе, на котором основывается завещание (имущественное равенство, поддержка слабого или мотивация наследников), а также свои предложения о наборе активов, которые достанутся каждому.

А дети, в свою очередь, могут высказать свои соображения, которые не нарушают базового принципа.  

Для одного из наследников ценность может представлять дом, в котором он вырос, а для другого — возможность быстрой продажи актива. Кто-то может быть привязан к вещи, которая не имеет большой имущественной ценности.

По итогу будет сформулировано взаимоприемлемое решение — неформальный договор между главой семьи и наследниками, на основе которого будет оформлено завещание. В такой ситуации оспаривание завещания участвовавшим в договоренности наследником равносильно отказу от своего слова, что существенно увеличивает моральную цену эскалации конфликта, а значит, снижает ее вероятность.

Читайте также:  Основания наследования обязательной доли

Топ-5 семейных споров: как правильно делить акции и недвижимость The Coach Space/Pexels

Особые ситуации

Наша практика показывает, что в расчет необходимо принимать не только формальных наследников, ведь они не всегда самостоятельны в своих действиях. Некоторые, как дети, имеют законного представителя (при отсутствии родителей назначается опекун).

Взрослые в силу характера могут полагаться в принятии решений на мнение близких. Это могут быть супруги, дети или родители наследника, которые имеют собственные интересы. Например, брат умершего не является наследником первой очереди, но может влиять на своих родителей.

Его интерес в том, что он будет наследовать после их смерти.

Со смертью главы семьи изменяется не только положение формальных наследников, но и всех, кому так или иначе помогал наследодатель. Это могут быть родственники, бывшие и гражданские супруги, любовницы. 

Дополнительный фактор риска — дети от разных браков. У них с большей вероятностью могут быть разные жизненные ценности и цели. В 2019 году медиапространство потрясла история конфликта между сыном и приемной дочерью покойного ростовского бизнесмена Владимира Касьяненко за его миллиардный сельскохозяйственный бизнес. 

Если в наследство входит бизнес

Зона особого контроля — деловые интересы. Активных действий можно ждать от партнеров по бизнесу и доверенных лиц, на которых записаны активы семьи. Также не стоит упускать из виду кредиторов, ведь наследство — это не только активы, но и долги, поручительства и залоги за бизнес.

Яркий пример — события вокруг фармкомпании СИА, которые случились в 2014 году после смерти ее основателя Игоря Рудинского.

Ко всем проблемам бизнеса (аптеки задерживали оплату по счетам, поставщики — отгрузку заказанного товара, банки требовали возврат средств по кредитам) добавилось поручительство перед Промсвязьбанком на 2,5 млрд руб.

, которое входило в состав наследства, а также иск на 150 млн руб. от совладельца компании Андрея Словова и арест личного имущества. Из-за этого наследникам пришлось спешно продавать бизнес. 

У каждого участника потенциального конфликта свои представления о том, что должно произойти после смерти главы семьи и владельца бизнеса. Партнеры могут хотеть или не хотеть работать с наследниками.

Это зависит от их возраста, наличия собственных детей и бизнес-философии.

Отсутствие договоренностей с партнерами о том, наследуются ли доли в компании или подлежат выкупу, дает партнерам моральную свободу действий, ведь они имели дело с наследодателем, а его наследникам ничего не должны. 

Кредиторы могут доверять главе семьи и не доверять его наследникам, вследствие чего срок возврата долга может быть не продлен или они могут даже, воспользовавшись лазейками в договоре, потребовать вернуть деньги досрочно. 

Чтобы пройти через эту ситуацию с наименьшими потерями, компании хорошо иметь операционный план на случай внезапного отсутствия владельца, с которым знакомы партнеры и ключевые сотрудники. Само наличие договоренностей между партнерами снижает вероятность конфликта, а наличие механизмов юридического и экономического обеспечения этих договоренностей делает их нарушение невыгодным.

Раздел недвижимости при разводе — это не сложно | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ БРАК НЕ ЗАЛАДИЛСЯ, а вот имущество семейная пара успела нажить и нет согласия по его дальнейшему совместному использованию? Ответ один – готовиться к разделу совместно нажитой недвижимости уже при оформлении развода.

На первый взгляд, раздел имущества не должен составить особого труда, ведь каждому супругу по закону полагается 50 % от совместно нажитого, и нужно просто оформить соответствующие бумаги по обоюдному согласию в Росреестре или в суде. Так ли это на практике, будем сегодня разбираться…

Топ-5 семейных споров: как правильно делить акции и недвижимость

Как супруги скрывают имущество

САМАЯ РАСПРОСТРАНЁННАЯ ПРОБЛЕМА, с которой к нам обращаются Клиенты — это сокрытие супругом или супругой своих реальных доходов или имущества. Как правило, если сокрытие незначительного дополнительного заработка не является «смертельным грехом» в глазах супругов, то когда речь заходит о дорогостоящих объектах недвижимого имущества, ситуация приобретает иной оборот!

Можно примириться с тем, что состоятельный супруг предпочитает не распространяться о покупках во время брака по принципу «Деньги любят тишину», если такая недвижимость приобретена в инвестиционных целях и семья живёт на проценты от сдачи такого имущества в аренду, но подозревает о его существовании.

Другое дело, когда встает вопрос о разделе совместной собственности при разводе. Здесь подобных компромиссов, связанных с сокрытием недвижимости одним из супругов, быть не может, особенно при наличии несовершеннолетних детей.

Где искать?

КЛАССИЧЕСКИЕ ПРИЁМЫ, которыми пользуются недобросовестные супруги — это оформление недвижимости на сторонних лиц, например на мать, отца, брата или сестру.

Реже собственность оформляется на друзей и знакомых.

Такая схема способна ввести в заблуждение кого угодно, но только не опытного юриста по разделу недвижимости, который знает, что деньги не появляются просто так и не исчезают бесследно.

Установить историю происхождения и движения денежных средств на сегодняшний день не является проблемой.

Перед совершением покупки один из супругов может «подстраховаться» и заключить договор займа с третьим лицом на идентичную сумму.

Такой займ может быть «притворным», это значит, что в действительности займодавец денег не перадет, а недвижимость приобретается из доходов, сокрытых супругом в браке.

Делается это для того, чтобы половину от суммы задолженности по займу предъявить супругу при процедуре развода и раздела квартиры или иной недвижимости.

Доказать факт притворности или незаконности действий супруга (супруги) будет возможно только в судебном порядке, оспорив незаконные сделки. При этом необходимо помнить, что приведённый нами перечень уловок не исчерпывающий, и существуют иные приемы, о противодействии которым стоит поговорить, но уже в рамках отдельной статьи.

Недвижимость, не подлежащая разделу при разводе

А ВОТ И ВТОРАЯ ПРОБЛЕМА, которая подстерегает супругов при разводе. Далеко не всякое имущество удастся разделить и не каждое признать совместно нажитым.

Тому причины – закон или хитрость одного из супругов. Существует масса уловок, чтобы имущество обрело признаки не подлежащего разделу.

К таким можно отнести объекты, приобретённые в браке, но: 

1. Полученные безвозмездно. Например, подаренные родственниками, друзьями, благотворительными организациями непосредственно одному из супругов.

К данной категории мы бы отнести недвижимость, полученную ввиду особого статуса одного из супругов, например, предоставленную по военной ипотеке (как поделить такую недвижимость при разводе читайте в отдельной статье).

Материнский капитал так же осложнит процесс развода и раздела совместного имущества. По большому счёту, они принадлежат матери с детьми, а отец в спорной ситуации не может претендовать на данные средства.

2. Приобретённые на средства, имевшиеся в распоряжении супруга еще до брака – сбережения или вырученные деньги от продажи ценностей. При этом следует помнить, что обязанность доказывания факта индивидуальной принадлежности средств лежит на их собственнике.

Судебная практика знает случаи, когда супруг, вложивший большую сумму собственных наличных средств в покупку дома или квартиры, не в состоянии доказать временной период их накопления. В этой ситуации денежные средства суд будет квалифицировать как совместно нажитое имущество, подлежащее разделу «50/50».

3) Полученные по наследству. Отдельная категория споров по недвижимости со своими «подводными камнями». Да, можно сказать, что такое имущество не делится лишь при «идеальных юридических обстоятельствах». Следует помнить, что наследство всегда обходится дорого: приходится выкупать доли, оплачивать услуги нотариуса и юристов и т.д.

Часто эти расходы производится из «семейных» денег, и, при наличия подтверждения «совместности» этих средств, второй супруг вполне может «заявиться» на свои законные 50 %. Поэтому, все траты по наследству следует производить из собственных средств, чтобы не потерять наследованную недвижимость при разводе.

4) Купленные до брака. Банально, но многие супруги считают обоснованными свои притязания на данное имущество, высоко оценивают шансы на победу и даже подают соответствующие иски о разделе такой недвижимости при разводе.

Стоит отметить, что несовершенное российское законодательство оставляет своего рода «лазейки» для недобросовестных граждан, нацеленных на завладение чужой собственностью.

Мы уже говорили, что такие ситуации возможны, например, при разделе имущества, полученного по наследству, «добрачной» ипотеки, приобретённого из средств, накопленных до брака или приватизированного жилья.

5) Приобретённые вне фактического совместного проживания. Очень тяжелый для доказывания случай как для «нападающего», так и для «обороняющегося». Не живя вместе, наивно рассчитывать отсудить половину того, что успешный супруг будет иметь неосторожность приобрести за время «юридического факта» наличия брака.

Случается, что граждане годами не ведут совместное хозяйство, не расторгая при этом брак ввиду объективных причин или банальной неприязни.

Но у другого супруга существует риск потерять в своих правах и интересах, если в суде не представить доказательств раздельного проживания.

«По умолчанию» данный спор выиграть не удастся, придётся приводить весомые аргументы, вроде наличия сожителя, ведения раздельного хозяйства, наличия других детей и «родственников».

ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РАЗВОДЕ

I. СОГЛАШЕНИЕ. Наиболее простым и «бескровным» мы бы назвали случай, когда стороны подпишут соглашение о разделе недвижимости. Сделать это можно как при разводе, так и после него, главное — наличие взаимного согласия.

Составить такое соглашение можно в нотариальной или простой письменной форме, после чего соответствующие изменения необходимо зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре.

Нотариальная форма потребуется, если у Вас отсутствует уверенность, что второй супруг не изменит своего решения на следующий день.

Читайте также:  Заявление о признании гражданина недееспособным (образец): форма, содержание, порядок подачи иска в суд

II. БРАЧНЫЙ КОНТРАКТ. Многие пары будучи в браке или только планируя его совершить, заключают брачный договор, который призван устранить любе недомолвки относительно приобретённого (совместно нажитого) супругами имущества.

III. СУД. При отсутствии взаимного согласия или брачного договора, спор по разделу недвижимости при разводе придется решать в судебном порядке. Разрешают споры с недвижимостью суды общей юрисдикции – районные или городские, в зависимости от величины населённого пункта, в котором расположены объекты недвижимого имущества.

Безусловно, варианты № 1 и № 2 – соглашение и брачный контракт имеют неоспоримое преимущество перед судебным процессом, который отнимет массу времени, сил и средств для доказывания своей правоты.

Сроки для обращения в суд

В отношении недвижимого имущества, подлежащего разделу разводе, действуют общие сроки исковой давности. Иск о разделе недвижимости можно подать в течение трёх лет.

При этом учитывайте, что не во всех случаях такие сроки следует отсчитывать с момента внесения в паспорт записи о расторжении брака.

Например, претендовать на имущество, которое один из супругов приобрёл в браке и умышленно скрыл от второй половины, можно хоть по прошествии десяти лет, если потерпевший не знал и/или не мог знать о такой покупке.

В этом случае сроки начинают течь с момента, когда супругу стало известно о наличии такого имущества и нарушении его прав и законных интересов.

РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

  • СТОИТ ПОМНИТЬ, что если в семье есть несовершеннолетние дети, поделить совместно нажитое имущество, включая земельные участки, дома, дачи, иные здания, сооружения и другую недвижимость получится только через суд.
  • Законом закреплён особый порядок защиты ребёнка, соблюдения его прав и интересов, о которых родители при разводе часто забывают, занимаясь склоками и делёжкой нажитого в браке.
  • При этом из судебной практики видно, что принципиального влияния на распределяемые доли наличие несовершеннолетних не повлечёт, но в спорных ситуациях перевес всегда оказывается на стороне того супруга, с которым дети останутся проживать.

КАК ПОДЕЛИТЬ ИПОТЕКУ

ВСЕ ЗНАЮТ, что поделить при разводе можно не только недвижимость (имущество), но и совместные долговые обязательства супругов, к которым относятся ипотека и кредит.

В теории всё просто: отдельно делится недвижимость, отдельно определяется количество денежных средств, которые придётся уплатить каждому по ипотечному договору.

Но вот практика говорит о другом и осложняется следующими факторами:

  • Недвижимость имеет обременения в форме залога (ипотеки) перед кредитным учреждением.
  • В отношении недвижимости существует запрет на совершение регистрационных действий.
  • Любые действия с недвижимостью должны быть санкционированы (согласованы и одобрены) банком.

Перевод долга и противостояние кредитного учреждения

Одним из реальных вариантов решения проблемы с ипотечной недвижимостью является перевод долга на одного из супругов. Получается, кто-то должен выкупить долю в праве на приобретение жилья и компенсировать 50 % совместно потраченных денежных средств второму супругу.

Понятно, что не каждый в состоянии взять на себя обязательство отдать реальные деньги и остаться при этом должниках у банка.

Да и сам банк неохотно идет на такие сделки, ведь гарантом по договору остается один человек вместо двух.

С точки зрения законодательства банк прав – ведь его не интересуют отношения заёмщиков как супругов, его интересуют отношения заёмщиков как собственников и должников по ипотечному договору, обеспеченному залогом недвижимости.

КАК РАЗДЕЛИТЬ ОБЩЕЕ ДОЛЕВОЕ, НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЮЩЕЕ СОВМЕСТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ?

Например — гараж, машино-место или кладовое помещение, принадлежащие на праве общей долевой собственности.

Очевидно, что подобные объекты бывшие супруги не смогут использовать одновременно, невозможен, так называемый, «выдел имущества в натуре».

Раздел прав на совместную недвижимость при разводе не будет иметь смысла, если имущество представляет ценность для передачи в аренду третьим лицам и доходы могут делиться между владельцами пропорционально размеру их долей.

Наиболее оптимален при данном споре классический вариант — выкуп доли одним из супругов или продажа долевого объекта третьим лицам с распределением полученных денежных средств между собственниками.

Мы возьмём на себя решение Ваших проблем:

Оградим Вас от общения со «Второй половиной», установим наличие сокрытого имущества и предотвратим попытки завладения Вашей законной собственностью со стороны бывшего супруга.

В рамках договора на юридическое сопровождение бракоразводного процесса адвокаты нашего Правового центра будут представлять интересы Клиента во взаимоотношениях с супругом (супругой), Судами, Росреестром и иными государственными органами, через которые оформляется расторжение брака и раздел совместно нажитого имущества.

Взаимодействие осуществляется на основании нотариальной доверенности, что практически исключает неприятное и болезненное общение Клиента с супругом, экономит время и денежные средства. В таком формате личное присутствие потребуется лишь при разрешении вопроса о порядке проживания и общения с детьми в судебном процессе, остальное юрист сделает самостоятельно. 

Мы обеспечим:

  • Штамп в паспорте «Брак расторгнут».
  • Порядок проживания и общения с детьми.
  • Право на половину имущества, нажитого в браке.

Примеры из нашей судебной практики:

«Между супругами разделены два транспортных средства и определён порядок оплаты задолженности по кредиту; с мужа взыскана сумма уплаченных женой после развода платежей по кредитному договору.

»   «Раздел совместно нажитой недвижимости — дома с постройками и транспортных средств (два автомобиля); апелляционный суд поддержал решение Замоскворецкого районного суда.

»

Опыт Правового центра «SUP-ESTATE», полученный благодаря многолетней специализации исключительно на спорах с недвижимостью, позволяет оформлять бракоразводный процесс и раздел имущества максимально быстро, профессионально и безболезненно.

Клиент получает результат нашей работы в минимальные сроки, благодаря отсутствию временных потерь на выполнение ненужной работы и устранение недостатков, которые часто возникают у т.н. «многопрофильных» юридических компаний.

Стоимость услуг по разделу недвижимости при разводе:

Подробнее…

Важно:

СТОИМОСТЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ БРАКОРАЗВОДНОГО ПРОЦЕССА напрямую зависит от сложности возникшего между супругами спора (его «запущенности»), объёма недвижимости, подлежащей разделу, наличия несовершеннолетних детей, ипотеки (кредита) и ряда других весомых обстоятельств.

Наиболее часто задаваемый вопрос: Почему цена на юридические услуги всегда зависит от стоимости подлежащего разделу имущества? Почему адвокаты берут больше денег там, где присутствует дорогая недвижимость? 

Отвечаем: Чем больше цена имущества, тем больше ответственности и обязательств принимает на себя юрист.

Мы заинтересованы в положительном результате для каждого Клиента, не зависимо от размера иска, поэтому предлагаем в качестве одного из вариантов сотрудничества договор на условиях «Гонорар успеха». В этом случае юрист получает вознаграждение только в случае разрешения спора в Вашу пользу. 

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках — Финансы на vc.ru

{«id»:362145,»gtm»:null}

На прошлой неделе мы с супругой потратили один из вечеров в замечательной беседе на тему «своя квартира или аренда». Я думаю здесь наверное вполне понятно кто за какую «коняшку» топил 🙂

Но давайте обо всем по порядку и в цифрах.

Для того, чтобы наш анализ был максимально приближенным к реальности, я буду производить все расчеты основываясь на стоимости аренды и квадратного метра той локации, в которой мы проживаем в настоящий момент — это Московская область, город Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2 (ссылка на Яндекс.Карты).

В данный момент мы арендуем здесь двухкомнатную квартиру общей площадью 70 м2. Ставка аренды составляет 26 тысяч рублей в месяц. Также мы платим ежемесячно за водоснабжение и электричество по счетчикам порядка 2.5 тысяч рублей. То есть принимаем, что наши суммарные затраты составляют 28.5 тысяч рублей в месяц.

Что касается стоимости аналогичной квартиры, то будем отталкиваться от средней стоимости квадратного метра в данной локации. Согласно объявлениям на популярных интернет досках она составляет порядка 130т.р./м2 (есть конечно и экземпляры по 147т.р./м2, но я возьму среднее по больнице). Таким образом стоимость квартиры, которую мы снимаем мы примем как 9.1 миллиона рублей (70м2*130т.р.).

Также будем исходить из того допущения, что мы имеем достаточную сумму, чтобы купить квартиру на собственные средства.

Так давайте посчитаем, что интереснее с экономической точки зрения: аренда или покупка квартиры? И если покупка — то разом на свои или вписаться в ипотеку? Все расчеты будем делать на горизонте в 10 лет.

В случае аренды мы ежемесячно тратим 28.5 тысяч рублей. Также мы имеем капитал в 9.1 миллиона рублей и инвестируем его под скромные 10% годовых (средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет — 18%; пруф). Ежемесячных пополнений на инвестиции мы не имеем, т.к. по легенде отдаем их за аренду. Подключаем Excel:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, но имеем капитал в 23.6 миллиона рублей.

Если годовой доход поделить на 12 месяцев, то получается что данный капитал приносит нам почти 180 тысяч рублей в месяц и по сути, он покрывает расходы на аренду более чем в 6 раз.

Более того, с таким ежемесячным доходом можно говорить о том, что для тебя наступает финансовая независимость. Но нет недвиги… Но есть, как говорится, Financial Independence…

Теперь же посчитаем вариант с покупкой на свои. По сути мы обнуляем весь свой накопленный капитал и начинаем все с нуля: мы ежемесячно экономим на аренде 28.5к в месяц и пускаем их в инвестиции.

Через 10 лет мы имеем свою собственную квартиру и капитал чуть менее чем 6 миллионов рублей, который дает доход эквивалентный 45к рублей в месяц. Сложно говорить здесь о финансовой независимости, но зато есть свой угол.

Для наглядности можно посмотреть на финансовый разрыв между двумя подходами:

Динамика роста капитала Динамика роста дохода

Для расчетов ипотеки мы будем рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Применим калькулятор одного зеленого банка и получим, что ежемесячный платеж составит 113 281 рубль:

Принимаем, что ежемесячный взнос я выплачиваю со своей заработной платы. Диву даюсь со своей платежеспособности, но плачу. При этом 10% на первоначальный взнос я беру из капитала:

Читайте также:  Наследование, составление и исполнение завещания, вступление в права наследования

Тогда через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с героически закрытой ипотекой, капитал в 21.2 миллиона рублей и заслуженная непосильным трудом финансовая независимость.

И здесь давайте посчитаем альтернативу в виде аренды. Если я смогу доставать ежемесячно на ипотечный платеж 113 281 рубль, то почему бы мне разницу между этим платежом и арендной платой, а именно 84 781 рубль, не заносить на инвестиции? Ну чтобы уж справедливо оценивать два частных случая. Тогда картинка следующая:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 41.4 миллиона рублей или почти 314 тысяч рублей ежемесячного дохода. Согласитесь — очень существенная сумма.

Разрыв более чем в 2 раза

При этом нужно понимать, что переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 5.4 миллиона рублей при сумме кредита 8.19 миллиона рублей или 66%.

Ипотечный калькулятор говорит о том, что наш ежемесячный платеж составит 61 650 рублей:

Половину капитала пускаем на первоначальный взнос, остальное продолжает расти с доходностью 10% годовых:

Через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с закрытой ипотекой и капитал в 11.8 миллиона рублей. Говорить здесь о финансовой независимости сложнее, скорее хорошая прибавка к основным доходам. Я понимаю, что многие скажут, что мол «89к в месяц мало, да ты ох**л», но я отвечу — «ребята, 10 лет прошло! 89к сейчас и 89к через 10 лет — это разные 89 тысяч рублей».

Рассмотрим альтернативный вариант с арендой и разницу между ежемесячным платежом за ипотеку и арендной ставкой, а именно 33 150 рублей, отправляем на инвестиции:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 30.6 миллиона рублей или почти 232 тысячи рублей ежемесячного дохода. Здесь снова прослеживается финансовая независимость.

При этом переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 2.85 миллиона рублей при сумме кредита 4.55 миллиона рублей или 63%.

Лишь в случае с первоначальным платежом в 75% ежемесячный платеж практически приближается к арендной ставке и составляет 30 825 рублей:

Если прикинуть, что наш капитал обнулится на 3/4 (вынем деньги на первоначальный взнос), то выглядеть это будет вот так:

Результат практически такой же, как и в случае покупки квартиры целиком и полностью на свои: квартира в собственности и капитал почти 6 миллионов рублей. В таком случае не имеет никакого смысла с таким огромным первоначальным платежом влезать в ипотеку ибо мы впустую отдадим 1,4 миллиона рублей переплатой за проценты (63% от суммы кредита).

Давайте для соблюдения всех процедур пересчитаем аренду: 28 500 рублей отдаем собственнику арендуемой квартиры и оставшиеся 2 325 рублей заносим в инвестиции:

И снова через 10 лет мы достигаем Financial Independence.

Я понимаю, что все мои расчеты выполнены упрощенно и не учитывают множество факторов. Сторонники покупки собственной квартиры упрекнут меня в том, что я не учел рост арендной ставки на протяжении 10 лет. Да, это так.

Но с другой стороны, при покупке квартиры я не учитывал:

  • затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, амортизацию всего этого при эксплуатации на протяжении 10 лет.;
  • затраты на все необходимые страховки при покупке квартиры в ипотеку;
  • ежегодный имущественный налог.

В общем — все то, от чего мы избавлены снимая квартиру. Все эти «неучтенные» статьи нивелируют друг друга при сравнении аренды и покупки.

Если же проанализировать рассмотренные выше четыре варианта сравнений, то мы понимаем, что выбирать приходится по сути из трех. Брать ипотеку с 75% первоначальным платежом не имеет никакого экономического смысла, дешевле купить за свои.

Оценим ниже экономику при том или ином варианте покупки квартиры:

Если смотреть в данном разрезе, то самым экономически слабым вариантом является покупка квартиры на свои собственные средства. Но здесь есть и свои плюсы — спокойный сон, т.к. мы не влезаем в кредитные займы.

Если же искать самый экономически интересный вариант, то здесь конечно же ипотека с минимальным первоначальным платежом выходит на первое место. Но тут не нужно обманываться, ведь минимальный платеж несет за собой максимальные ежемесячные платежи, которые придется тянуть на протяжении 10 лет.

И здесь покой нам будет только сниться — ведь 120 месяцев подряд придется работать на полную катушку чтобы не допустить просрочек в платежах. Если же «вывозить» платежи не получится — придется влезать в капитал и изымать средства оттуда и здесь уже сложно прогнозировать, какой экономический эффект будет на выходе.

Одно можно будет сказать точно — он будет явно ниже планируемого.

А теперь давайте сравним такой показатель как «капитал через 10 лет» в сопоставимых случаях аренды и покупки квартиры. Я осознанно исключаю из этого сравнения стоимость квартиры, т.к.:

  • Во-первых, ее очень сложно предсказать на горизонте 10 лет. Кто-то скажет, что «недвига в нашей стране только растет». Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.
  • Во-вторых, нужно понимать, что вы не будете относиться к своей собственной квартире, в которой проживает ваша семья, как к некому активу, который можно будет продать на пиках ее стоимости и откупить обратно при падении. Поэтому нет смысла ориентироваться на ее стоимость в той или иной фазе рынка.
  • В-третьих, кто-то упомянет такой аргумент как «вот, я купил однушку в свое время — она сейчас выросла в цене — я ее продам, немного добавлю и куплю двушку». Якобы я все сделал правильно. Но не стоит забывать, что вместе с вашей однушкой выросла и стоимость двушки, причем практически пропорционально. Рынок недвижимости же растет общим фронтом. Поэтому профит здесь скорее мифический и кроется в психологической плоскости.

Потому давайте посмотрим, как будет выглядеть наш капитал через 10 лет:

Разрыв от 2 до 4 раз в сопоставимых ситуациях.

Также глянем как у нас будет выражаться «ежемесячный» доход с капитала через 10 лет:

Аналогично: разрыв от 2 до 4 раз. Не удивительно, ведь потенциальный доход это по сути производная от капитала.

Я думаю здесь цифры говорят сами за себя. При наличии достаточного капитала для покупки недвижимости необходимо в первую очередь отталкиваться от того, какие долгосрочные цели ставит перед собой каждый:

  • Для тех, кто стремится к финансовой независимости самым разумным и, как показывают цифры, экономически обоснованным является аренда жилья с параллельным инвестированием средств. В случае же, если появляется или же уже имеется достаточный ежемесячный доход, который позволит воспользоваться ипотекой, все равно будет более логичным направить его на инвестиции, нежели на платежи по кредиту;
  • Для тех же, кто стремится во что бы то ни стало обзавестись своей собственной квартирой, придется выбирать стратегию исходя из своего «аппетита» к риску. Кто не приемлет кредитов ни в каком виде — придется брать на свои. Других инструментов еще не придумали. Кто готов к ипотеке и кто имеет достаточный доход для того, чтобы потянуть ипотеку с минимальным платежом — стоит рассмотреть кредит. В лучшем случае вы будете иметь в собственности квартиру и достаточный капитал, который позволит чувствовать себя финансово независимым. А ежели что пойдет не так — вас всегда подстрахует капитал и покроет платежи в случае перебоев в доходах. То есть это такой опцион со ставкой на лучший исход.

Что касается меня, то я планирую продолжить арендовать и затем уже годика через 2-3 вернуться к жилищному вопросу: оценить возможности своего накопленного капитала, состояние рынка недвижимости и исходя из этого уже принимать решение о дальнейших шагах.

Честно признаться, при последнем переезде я уже начал осознавать, что начинаю уставать от этого: организация перевозки семейного скарба, постоянное общение с собственниками квартир, решение и согласование тех или иных вопросов и т.п.

Плюс, здесь есть другой момент — в нашей стране рынок аренды более менее развит только в Москве, ближайших городах к ней городах Московской области, Санкт-Петербурге и наверное еще в городах миллионниках. В других же частях нашей необъятной родины говорить об этом сложно: очень мало предложений и они такого качества (ремонт и т.п.), что выбирать по сути то и не из чего.

И здесь такой момент — если я через несколько лет захочу осесть в каком-нибудь городке подальше от столицы — элементарно не будет такой арендной квартиры, в которой меня будет все устраивать.

А жить всю жизнь в компромиссном жилье — такое себе удовольствие.

Можно словить когнитивный диссонанс 🙂 Когда с одной стороны обладаешь приличным капиталом, обеспечивающим твою финансовую независимость, а с другой стороны не можешь позволить себе жилье, в котором тебе и твоей семье было бы комфортно жить.

На сем заканчиваю. Спасибо что дочитали 🙂

P.S. По любому в х найдутся люди, которые напишут что все инвестиции сгорят/обнулятся/спишутся (нужное подчеркнуть), а вот бетон — это на века. Спорить не буду, т.к. эта тема тянет на отдельный пост) Но в любом случае буду признателен за ваше мнение.

О своих личных финансах и том, как я пытаюсь их сохранить и приумножить, рассказываю в своем блоге.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector