Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков. 

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.

Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.

Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений.

Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов.

Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания.

Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах.

В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома.

Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.

На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке. 

Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям.

По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота.

Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ.

В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы.

В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам.

А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле.

Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта.

Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО).

Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.

«Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

Читайте также:  Можно ли переписать завещание изменив его содержание?

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол.

«Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы. 

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения.

У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2022 года

Ремонт в квартире может включать в себя снос стен, объединение комнат, перемещение плиты на кухне, новые проемы. Одна часть работ считается перепланировкой, другая – переустройством. Объединяет эти два понятия – необходимость в соблюдении всех законодательных требований и строительных норм.

В этой статье мы расскажем:

  • что относится к перепланировке, а что – к переустройству и в чем между ними разница;
  • какие ошибки нельзя допускать при ремонте квартиры;
  • где, как и сколько стоит согласовать перепланировку и переустройство жилых помещений в Москве.

Коротко о том, что такое переустройство и перепланировка

Разграничение понятий дает Жилой кодекс РФ:

  • перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой или их присоединение к лоджии, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений.
  • переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.
  • Пример дизайн-проекта квартиры, в котором сделана кухня-ниша. Здесь были объединены перепланировка и переустройство с переносом электрической плиты на другое место:
  • Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки
  • Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки
  • Ванную комнату совместили с туалетом.

Список работ, относящихся к перепланировке квартиры и переустройству

Самые частые работы по перепланировке:

  • объединение ванной комнаты и туалета;
  • расширение санузла за счет коридора или кладовых;
  • объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
  • перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
  • новые проемы в перегородках и стенах;
  • демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
  • объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
  • перенос дверных проемов;
  • создание дополнительного санузла;
  • демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
  • монтаж антресоли или антресольной полки.

Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:

  • замена газовой плиты на электрическую;
  • перенос плиты на кухне в другое место;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
  • прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
  • установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
  • перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
  • демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.

Для всех этих работа нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО.

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Пример проекта перепланировки квартиры в доме серии КОПЭ, где была перенесена электрическая плита на кухне в другое место, сделана гидроизоляция, демонтированы и возведены заново перегородки. Газовую плиту также можно передвигать, но если вы перемещаете ее хотя бы на 15-20 см, это необходимо отмечать в проекте и согласовывать как перепланировку.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве

Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – их не согласует Мосжилинспекция, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и доме. Нельзя:

  • переносить санузлы в комнаты и на кухню;
  • объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома;
  • закладывать или демонтировать сантехнические короба и вентиляционные блоки – они должны находится в том же месте и таком же виде, как отмечены на плане квартиры. Также не допускается их переоборудование под полки;
  • делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
  • уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат;
  • замуровывать газовые трубы или центральное отопление.

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировкиПример неправильного объединения кухни с лоджией – эти помещения обязательно должен разделять стеклопакет – можно распашной или раздвижной по типу «французского» окна. Ремонт не будет согласован Мосжилинспекцией до тех пор, пока хозяева не установят разделяющую перегородку.

Все ошибки перепланировки и переустройства мы собрали в нашей памятке по ремонту.

Что можно сделать в квартире без согласования

Есть ряд работ, которые можно провести во время ремонта и не согласовывать их с Мосжилинспекцией. Они никак не влияют на план БТИ и не считаются перепланировкой или переустройством:

  • монтаж нового напольного покрытия, если при этом не затрагивается внутренняя конструкция пола;
  • замена инженерных коммуникаций, если не меняется расположение основных их узлов;
  • замена электропроводки со штробами стен;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Сегодня не считается перепланировкой остекление балкона. Но 1 марта 2022 года вступают в силу новые правила эксплуатации жилья. Собственникам придется узаконивать остекление балкона или лоджии. В противном случае придется платить штраф и приводить холодное помещение в его первоначальное состояние.

В законодательстве регулярно что-то меняется, и вы можете об этом не знать. Мы всегда в курсе всех нововведений. Получите нашу бесплатную консультацию – напишите нам в WhatsApp, что хотите сделать в квартире, и мы расскажем, законно это будет или нет. А если нет, то подскажем пути решения проблемы:

Где согласовать перепланировку и переустройство квартиры

В Москве этим занимается Мосжилинспекция – она принимает документы, выдает разрешение, оформляет акт о завершенной перепланировке и переустройству.

В идеале процесс согласования должен начинаться задолго до самого ремонта. Вся разрешительная документация, проект, техническое заключение готовятся заранее.

Иногда может потребоваться обращение в другие инстанции:

  • к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» для оформления технического заключения, если во время ремонта затрагиваются несущие стены или возводится антресоль;
  • в банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
  • в Департамент культурного наследия города Москвы, если квартира расположена в доме-памятнике истории, культуры и архитектуры;
  • в Мосгаз, если вы планируете перенос газовой плиты и др.

Понять, нужно ли обращаться куда-то дополнительно помимо Мосжилинспекции, также поможет наша консультация.

Список документов для согласования

Для начала работы по перепланировке и переустройству нужен техпаспорт или план квартиры с экспликацией.

Читайте также:  Перепланировка квартиры в ипотеке: можно ли делать, особенности, пошаговый порядок

Если квартира в новостройке – сначала нужно пройти первичную инвентаризацию и поставить жилье на учет в БТИ. Как это сделать, мы рассказываем в статье «Как получить план БТИ для квартиры в новостройке».

После этого готовятся проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. Если во время ремонта не затрагиваются несущие стены, то заключение можем сделать мы. Если вы планируете новые проемы в несущих стенах, нужно обращаться к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр».

Также для Мосжилинспекции потребуются:

  • доверенность на компанию от всех собственников квартиры, если перепланировкой будем заниматься мы;
  • выписка из ЕГРН – жилищная инспекция может получить ее сама, но вы ускорите процесс, если сами предоставите ее;
  • договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности.

Этапы согласования перепланировки и переустройства

  1. Получаете поэтажный план квартиры с экспликацией либо технический паспорт БТИ;
  2. Заказываете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки;
  3. Собираете документы и направляете их в Мосжилинспекцию через портал mos.

    ru;

  4. Дожидаетесь положительного решения;
  5. Выполняете ремонт;
  6. Приглашаете инспектора Мосжилинспекции на приемку квартиры и получаете акт о выполненном переустройстве и перепланировке;
  7. Заказываете новый технический план БТИ;
  8. Оформляете у кадастрового инженера технический план квартиры и подаете его в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Стоимость согласования перепланировки

В среднем весь процесс занимает от 4,5 до 6 месяцев – все зависит от того, какие изменения ждут вашу квартиру.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения у нас стоит от 75 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самый удобный вариант для наших заказчиков, так как позволяет вам сэкономить время и силы, а также практически не вникать во все детали согласования.

Вывод

Согласовать перепланировку и переустройство квартиры можно самостоятельно, но стоит готовиться к тому, что практически на каждом этапе могут всплыть свои нюансы и сложности. Например:

  • получение дополнительных справок, а, значит, и посещение различных инстанций;
  • оформление актов о скрытых работах, без которых не примут ваш ремонт, даже если вы все сделали правильно;
  • оформление первичного технического паспорта для новостройки, которое по незнанию и неопытности может принести проблемы в виде «красных» линий на плане квартиры и временной приостановки работ по перепланировке;
  • вызов техников БТИ и Мосжилинспекции к вам на квартиру, который нужно провести в тот момент, когда к ремонту точно не будет никаких вопросов.

Знать все тонкости согласования, требования законодательства, нормативы могут только профессионалы. У нас большой опыт в этом – каждый месяц мы сдаем от 60 до 100 объектов а всего уже более 5000 выполненных перепланировок, прошедших все согласования. C PEREPLAN ваш ремонт будет в надежных руках.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Она грозит штрафом до 2 500 рублей на каждого собственника квартиры, а также незапланированным ремонтом – вам придется привести жилье в первоначальное состояние. Кроме того, если перепланировка незаконная, то при продаже цена квартиры упадет примерно на 20%.

В него входит замена сантехнического, технологического и инженерного оборудования, перенос газовой плиты, радиаторов отопления или сантехнических приборов, замена газовой плиты на электрическую, а также некоторые другие виды работ.

В перепланировку входит и сам ремонт, и его согласование. Если первый вопрос зависит только от вашего бюджета и личных предпочтений в дизайне, то с согласованием мы можем помочь.

Самый экономичный вариант – это подготовка проекта перепланировки и технического заключения, которые стоят от 75 000 рублей. От  75 000 рублей начинается согласование «под ключ» с подготовкой всех документов, а также сопровождением каждого этапа согласования.

Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Мосжилинспекция не согласует: объединение лоджии или балкона с комнатой без стеклопакета, разделяющего помещения, перенос ванной комнаты в жилую, расширение санузла за счет жилой комнаты, объединение гостиной с кухней с газовой плитой. Обо всех нарушения при перепланировкечитайте здесь.

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

  • Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
  • Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
  • Вынос элементов центрального отопления на балкон
  • Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

  Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Перепланировка квартиры в панельном доме в 2022 году: особенности, варианты, порядок согласования перепланировки

  • Главная
  • Дом и уют
  • Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Перепланировка квартиры: что о говорит закон

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий. 

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

  • При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
  • Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.
  • Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Что можно делать с разрешением на перепланировку

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

Была ли эта статья полезна?

Как сделать и узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоило бы порядка 15-20 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

  1. Паспорт.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
  6. Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. За изготовление паспорта, плана и справки в 2022 году в среднем просят от 12 000 Р.

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  2. Паспортов собственников или доверенности;
  3. Решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  4. Нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector